일반적으로 공동 주택인 아파트를 구입 또는 매각하려는 경우 공인 중개사 사무실을 방문하고(매매)계약서를 작성한다.
계약서 내용을 보면 일반적으로 몇가지의 큰 틀에서 작성되는 것을 알 수 있다.
우선 부동산의 표시에 관한 사항으로서 △ 부동산 소재지 △ 토지 지정 △ 토지권 비율 △ 건물 구조 사항 △ 용도 △ 전용 면적 등 다양하게 매매하려는 부동산에 관한 사항을 적는다.
다음에 매매 부동산에 관한 계약 내용으로 구성된다.
매매 부동산을 보면 매도자와 매주의 상호 합의 하에 매매 대금의 지불 방법, 소유권 이전에 관한 사항, 지방세 등 모든 세금 공과금에 관한 사항, 부동산 등기 사항에 제시된 제한 물권 등의 소멸 여부 계약 해제에 따른 계약금 포기 사항, 채무 불이행과 손해 배상 기준, 중개 대상물에 관한 교부 사항, 중개 보수 등으로 구성된다.
마지막으로 매주 매수인이 놓여진 상황에 따른 조건, 즉 특약 사항이 기재된다.
이때 특약 사항인 환매 조건부로 소유권 이전 등기시의 매매(양도)때의 양도 차익에 따른 양도 소득세 과세 대상의 경우 양도 소득세의 여부가 쟁점이다.
여기서 말하는 환매하다니 매매 계약과 동시에 등기 사항 증명서인 갑구에 “전매 특약”와 등기부에 기재되어야 한다.
부동산 소유자인 홍길동이 환매 특약이라고 유상 양도(양도 차익에 따른 양도 소득세 과세 대상) 하는 소유권 이전 등기를 할 경우 소득세 법 규정에 따른 “양도”에 해당한다.
소득세 법 제88조 양도의 정의에 의하면”양도”이란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계 없이 팔아 교환, 법인에 대한 현물 출자 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.
그러나 환매 특약에 의해환매 기간(부동산 5년)내에 환매권을 행사하고 해당 부동산의 소유권을 다시 회복(환원 등기)경우 양도와 보지 않고 양도 소득세가 과세되지 않는다.
토지 보상 법상의 환매
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토지의 협의취득일 또는 수용개시일로부터 10년 이내에 해당 사업의 폐지/변경 및 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 불필요하게 된 경우 취득일 당시의 환매권자(토지소유자)는 해당 토지의 전부 또는 일부가 불필요하게 된 때부터 1년 또는 그 취득일로부터 10년 이내(취득일로부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 아니한 때에는 6년 이내), 해당 토지에 대하여 지급된 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 전매할 수 있다.
환매특약에 따라 취득한 토지를 양도할 경우 양도소득세는?
김 씨는 보유하고 있던 토지를 개인인 이 씨에게 매매로 양도하고 전매 특약에 의해3년 이내에 다시 양도 대금 및 소요 경비를 지급하는 전매로 다시 취득했다.
해당 환매 사태는 담보 목적이 아니라 이후 김 씨가 해당 토지를 양도할 경우 취득 시기 및 취득 가격, 비사업용 토지 판단, 세율 적용은 어떻게 될까?김 씨는 환매 조건부로 처음에 양도한 것에 대해서는 양도 소득세를 신고 납부해야 한다.
이후, 환매 조건부로 다시 인수하는 시점에서 이 씨는 당초의 취득 가격과의 차액에 대해서는 양도 소득세를 신고 납부하면 된다.
이후 재매입으로 취득한 토지를 김 씨가 다시 양도할 경우에는 환매 대금 정산 날과 소유권 이전 등기 접수일 중 빨리 날을 취득 시기로 다시 양도에 대한 부분 양도 소득세 신고를 내야 한다.
그러므로 이 시점을 기준으로 비사업용 토지의 유무를 판매하고 단기 양도 여부를 적용하는 것에 유의해야 한다.
취득 가격은 환매 취득에 필요한 가격이다.
실무상, 특히 단기 양도 중과세 여부에 주의해야 한다.
환매 후 1년 이내에 양도할 경우 단기 양도에서 중과되는가?농업인인 아버지 우에 씨는 한국 농어촌 공사에 직접 경작한 농지를 임차하고 재촌 자경 하던 중 사망하자 세입자의 지위를 계승된 박 씨의 아들은 환매권을 행사하고 해당 농지를 다시 취득했다.
이런 경우 자경 농지 감면을 적용할 때 아버지의 임차 경작 기간이 허용될 것?또 환매 후 1년 이내에 양도한다면 단기 매매에서 중과되는 것은 아닐까?한국 농어촌 공사에게 양도해서 임차하고 경작하던 농업인이 숨지고 상속인이 임차권을 계승하시어 전매권을 행사할 때는 유의해야 한다.
즉 피상속인의 경작 기간을 통산할 수 없기 때문이다.
세율을 적용할 때도 보유 기간의 기산일은 상속인이 환매로 취득한 날이 되고 일반 상속 재산과 달리 피상속인의 취득 시기를 적용하는 것이 아닌 만큼 단기 양도에도 주의해야 한다.
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